Das Labyrinth der Grunderwerbsteuer: Ihr klarer Wegweiser durch Paragrafen und Befreiungen

Der Kauf oder die Übertragung einer Immobilie in Deutschland ist fast immer mit der Grunderwerbsteuer verbunden. Das Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) regelt detailliert, wann diese Steuer anfällt, wie sie berechnet wird und wer sie zahlen muss. Doch das Gesetz bietet auch eine Reihe von wichtigen Steuerbefreiungen, die die finanzielle Belastung erheblich reduzieren können. Dieser Leitfaden führt Sie systematisch durch die Kernpunkte des GrEStG und beleuchtet die wichtigsten Ausnahmeregelungen.

Wichtige Einblicke auf einen Blick

Steuerpflichtige Vorgänge: Nicht nur der klassische Kaufvertrag löst Grunderwerbsteuer aus, sondern auch andere Rechtsgeschäfte wie Tausch, Zwangsversteigerung oder der Erwerb von Anteilen an grundbesitzenden Gesellschaften.
Bundeslandspezifische Steuersätze: Die Höhe der Grunderwerbsteuer variiert je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % der Bemessungsgrundlage (meist der Kaufpreis).
Vielfältige Befreiungen: Es gibt zahlreiche Ausnahmen von der Steuerpflicht, insbesondere bei Übertragungen innerhalb der Familie (gerade Linie, Ehepartner), bei Erbschaften, Schenkungen oder geringwertigen Erwerben (bis 2.500 €).

Das Grundschema der Besteuerung nach dem GrEStG

Um zu verstehen, wann und wie Grunderwerbsteuer anfällt, folgt das Finanzamt einem klaren Prüfschema, das sich aus dem Gesetz ergibt. Hier sind die wesentlichen Schritte:

Schritt 1: Prüfung der Steuerbarkeit (§ 1, § 2 GrEStG)

Liegt ein steuerbarer Erwerbsvorgang vor?

Zunächst wird geprüft, ob überhaupt ein Vorgang stattgefunden hat, der der Grunderwerbsteuer unterliegt. Das Gesetz (§ 1 GrEStG) definiert verschiedene Tatbestände:

Kaufvertrag oder anderes Rechtsgeschäft (§ 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG): Der häufigste Fall. Jedes Geschäft, das einen Anspruch auf Übereignung eines inländischen Grundstücks begründet. Ein Grundstück im Sinne des Gesetzes (§ 2 GrEStG) umfasst Grund und Boden sowie darauf befindliche Gebäude und wesentliche Bestandteile.
Auflassung (§ 1 Abs. 1 Nr. 2 GrEStG): Die Einigung über den Eigentumsübergang, auch wenn kein verpflichtendes Geschäft vorausging.
Erwerb durch Gesellschaften (Anteilsvereinigung, § 1 Abs. 2a, 2b, 3, 3a GrEStG): Wenn Anteile an einer grundbesitzenden Personen- oder Kapitalgesellschaft so übertragen werden, dass ein Erwerber direkt oder indirekt mindestens 90 % der Anteile hält (bis 30.06.2021 lag die Grenze bei 95 %). Auch relevante Änderungen im Gesellschafterbestand von Personengesellschaften können steuerbar sein.
Weitere Tatbestände: Z.B. Erwerb in der Zwangsversteigerung, Tauschverträge, Erbauseinandersetzungen (sofern über den Erbteil hinaus erworben wird).

Wichtig: Es muss sich um ein inländisches Grundstück handeln.

Ein notariell beurkundeter Kaufvertrag ist der klassische Auslöser für die Grunderwerbsteuer.

Schritt 2: Prüfung auf Steuerbefreiungen (§§ 3-7, § 6a GrEStG)

Gibt es Ausnahmen von der Steuerpflicht?

Bevor die Steuer berechnet wird, muss geprüft werden, ob einer der zahlreichen Befreiungstatbestände greift. Diese sind in den §§ 3 bis 7 sowie § 6a GrEStG geregelt und werden weiter unten detailliert erläutert. Liegt eine Befreiung vor, entfällt die Steuer ganz oder teilweise.

Schritt 3: Bestimmung der Bemessungsgrundlage (§ 8, § 9 GrEStG)

Was ist der Wert für die Steuerberechnung?

Ist der Vorgang steuerbar und liegt keine Befreiung vor, wird die Bemessungsgrundlage ermittelt:

Regelfall (§ 8 Abs. 1 GrEStG): Der Wert der Gegenleistung. Bei einem Kaufvertrag ist dies typischerweise der Kaufpreis. Zur Gegenleistung zählen auch übernommene Verbindlichkeiten oder andere Leistungen des Käufers an den Verkäufer oder Dritte.
Sonderfälle (§ 8 Abs. 2 GrEStG): Wenn keine Gegenleistung vorhanden ist (z. B. bei bestimmten gesellschaftsrechtlichen Vorgängen) oder diese nicht ermittelbar ist, wird der Grundbesitzwert nach dem Bewertungsgesetz (BewG) herangezogen (§ 151 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BewG). Dies gilt auch, wenn die Gegenleistung geringer ist als der Grundbesitzwert (z.B. bei teilentgeltlichen Erwerben).

Schritt 4: Anwendung des Steuersatzes (§ 11 GrEStG)

Wie hoch ist die Steuer?

Die Höhe der Grunderwerbsteuer wird durch Multiplikation der Bemessungsgrundlage mit dem jeweiligen Steuersatz des Bundeslandes berechnet, in dem das Grundstück liegt. Die Länder haben das Recht, den Steuersatz selbst festzulegen (§ 11 GrEStG). Der bundeseinheitliche Satz von 3,5 % gilt nur noch in Bayern und Sachsen (Stand 2024/2025). In anderen Bundesländern liegt er höher:

3,5%: Bayern, Sachsen
5,0%: Baden-Württemberg, Bremen, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt
6,0%: Berlin, Hamburg, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern
6,5%: Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein, Thüringen

Beispiel: Kauf einer Immobilie in Nordrhein-Westfalen für 300.000 €. Steuer = 300.000 € * 6,5 % = 19.500 €.

Schritt 5: Entstehung der Steuer und Steuerschuldner (§ 13, § 14 GrEStG)

Wann entsteht die Steuer und wer muss zahlen?

Entstehung: Die Steuerschuld entsteht grundsätzlich mit Verwirklichung des steuerbaren Rechtsvorgangs, also meist mit Abschluss des wirksamen Kaufvertrags (§ 14 GrEStG i.V.m. § 38 AO).
Steuerschuldner (§ 13 GrEStG): In der Regel sind die am Erwerbsvorgang beteiligten Personen (Käufer und Verkäufer) Gesamtschuldner. Das bedeutet, das Finanzamt kann die Steuer von beiden fordern. Üblicherweise wird im Kaufvertrag vereinbart, dass der Käufer die Steuer trägt. Bei bestimmten gesellschaftsrechtlichen Erwerben (§ 1 Abs. 2a ff. GrEStG) ist oft nur die Gesellschaft oder der Erwerber Steuerschuldner.
Fälligkeit: Die Steuer wird in der Regel einen Monat nach Bekanntgabe des Steuerbescheids fällig.

Überblick der Steuerbefreiungen im GrEStG

Das GrEStG sieht in den §§ 3 bis 7 sowie § 6a wichtige Ausnahmen von der Besteuerung vor. Diese "Steuervergünstigungen" sind sachlicher Natur und knüpfen an bestimmte Erwerbsvorgänge oder persönliche Beziehungen an.

Wichtige Befreiungstatbestände im Detail

1. Bagatellgrenze (§ 3 Nr. 1 GrEStG)

Erwerbsvorgänge sind steuerfrei, wenn die Bemessungsgrundlage (Gegenleistung oder Grundbesitzwert) den Betrag von 2.500 Euro nicht übersteigt. Diese Regelung soll Kleinstübertragungen von der Besteuerung ausnehmen.

2. Erwerb von Todes wegen und Schenkungen (§ 3 Nr. 2 GrEStG)

Der Erwerb eines Grundstücks durch Erbschaft (von Todes wegen) oder durch eine Schenkung unter Lebenden im Sinne des Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetzes (ErbStG) ist von der Grunderwerbsteuer befreit. Hintergrund ist, dass diese Vorgänge bereits der Erbschaft- bzw. Schenkungsteuer unterliegen (Doppelbesteuerungsverbot).

3. Erwerb durch Ehegatten oder Lebenspartner (§ 3 Nr. 4 GrEStG)

Grundstückserwerbe zwischen Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartnern (aktuell oder auch geschieden im Rahmen der Vermögensauseinandersetzung) sind steuerfrei.

4. Erwerb durch Verwandte in gerader Linie (§ 3 Nr. 6 GrEStG)

Ebenfalls befreit ist der Erwerb eines Grundstücks durch Personen, die mit dem Veräußerer in gerader Linie verwandt sind. Dazu zählen Eltern, Kinder, Großeltern und Enkelkinder. Stiefkinder und deren Ehegatten/Lebenspartner sind ebenfalls eingeschlossen. Wichtig: Übertragungen zwischen Geschwistern sind hingegen nicht befreit.

5. Übergang auf Gesamthand (§ 4 GrEStG)

Der Erwerb eines Grundstücks durch Miterben zur Teilung des Nachlasses oder der Übergang von Alleineigentum auf eine Gesamthand (z.B. GbR, OHG, KG), wenn der Veräußerer an der Gesamthand beteiligt ist, kann teilweise befreit sein (§ 5, § 6 GrEStG - hier gibt es komplexe Regelungen und Behaltensfristen).

6. Umstrukturierungen im Konzern (§ 6a GrEStG)

Unter bestimmten Voraussetzungen sind Grundstücksübertragungen im Rahmen von Umwandlungsvorgängen (Verschmelzung, Spaltung, Ausgliederung, Einbringung) innerhalb eines Konzerns steuerbefreit. Voraussetzung ist u.a., dass das herrschende Unternehmen über einen bestimmten Zeitraum (Vor- und Nachbehaltensfrist) zu mindestens 95 % (unmittelbar oder mittelbar) an den beteiligten Gesellschaften beteiligt ist. Diese Regelung soll Umstrukturierungen erleichtern. Mit Wirkung zum 1. Juli 2021 wurde der Anwendungsbereich erweitert.

7. Weitere Befreiungen (§§ 4, 7 GrEStG)

Das Gesetz enthält weitere spezifische Befreiungen, z. B. für den Erwerb durch die öffentliche Hand unter bestimmten Bedingungen oder bei bestimmten Enteignungsverfahren.

Zusammenfassende Tabelle der häufigsten Steuerbefreiungen

Die folgende Tabelle gibt einen schnellen Überblick über die wichtigsten Befreiungstatbestände:

Befreiungstatbestand	Rechtsgrundlage	Kurzbeschreibung	Beispiel
Bagatellgrenze	§ 3 Nr. 1 GrEStG	Erwerbswert übersteigt 2.500 € nicht.	Kauf eines kleinen Gartenanteils für 2.000 €.
Erbschaft / Schenkung	§ 3 Nr. 2 GrEStG	Unentgeltlicher Erwerb, der dem ErbStG unterliegt.	Eltern schenken ihrem Kind ein Haus.
Ehegatten / Lebenspartner	§ 3 Nr. 4 GrEStG	Erwerb zwischen (auch geschiedenen) Ehegatten/Lebenspartnern.	Übertragung des Miteigentumsanteils bei Scheidung.
Verwandte in gerader Linie	§ 3 Nr. 6 GrEStG	Erwerb zwischen Eltern/Kindern, Großeltern/Enkeln (inkl. Stiefkinder).	Vater verkauft Wohnung an Tochter.
Konzernumstrukturierung	§ 6a GrEStG	Grundstücksübertragung bei Umwandlungen im Konzern (unter Bedingungen).	Tochtergesellschaft überträgt Betriebsgrundstück an Muttergesellschaft im Rahmen einer Verschmelzung.
Gesamthandsgemeinschaft	§§ 5, 6 GrEStG	Übertragung von/an Gesamthandsgemeinschaften (anteilige Befreiung möglich).	Alleineigentümer bringt Grundstück in eine GbR ein, an der er beteiligt ist.

Visualisierung der Grunderwerbsteuer-Aspekte

Radar-Chart: Relative Bedeutung verschiedener Grunderwerbsteuer-Faktoren

Dieses Diagramm veranschaulicht die relative Wichtigkeit oder Häufigkeit verschiedener Aspekte im Kontext der Grunderwerbsteuer aus einer praxisorientierten Perspektive. Die Skala reicht von 1 (geringere Bedeutung/Häufigkeit) bis 10 (hohe Bedeutung/Häufigkeit).

Das Diagramm zeigt, dass der Kaufpreis und der länderspezifische Steuersatz häufige und wichtige Faktoren sind. Familiäre Befreiungen (§ 3 Nr. 4, 6) sind ebenfalls relevant. Die Befreiungen bei Schenkung/Erbe sind häufig, aber oft durch das ErbStG abgedeckt. Die Bagatellgrenze spielt eine geringere Rolle. Die Regelungen zu Anteilsübertragungen (§ 1 Abs. 2a ff.) und Konzernumstrukturierungen (§ 6a) sind zwar seltener, aber sehr komplex und beratungsintensiv.

Mindmap: Struktur des Grunderwerbsteuergesetzes

Diese Mindmap bietet einen visuellen Überblick über die Hauptbestandteile des GrEStG und deren Verknüpfungen, von den grundlegenden Tatbeständen bis zu den Ausnahmen und der Berechnung.

mindmap root["Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG)"] id1["Steuergegenstand
(§ 1, § 2 GrEStG)"] id1a["Inländische Grundstücke"] id1b["Steuerbare Rechtsvorgänge"] id1b1["Kaufvertrag
(§ 1 Abs. 1 Nr. 1)"] id1b2["Anteilsübertragungen
(§ 1 Abs. 2a ff.)"] id1b3["Zwangsversteigerung"] id1b4["Tausch"] id1b5["Auflassung"] id2["Steuerbefreiungen
(§§ 3-7, § 6a GrEStG)"] id2a["Bagatellgrenze
(§ 3 Nr. 1)"] id2b["Erbschaft / Schenkung
(§ 3 Nr. 2)"] id2c["Ehegatten / Lebenspartner
(§ 3 Nr. 4)"] id2d["Verwandte gerade Linie
(§ 3 Nr. 6)"] id2e["Gesamthand
(§§ 5, 6)"] id2f["Konzern (§ 6a)"] id3["Bemessungsgrundlage
(§ 8 GrEStG)"] id3a["Wert der Gegenleistung
(z.B. Kaufpreis)"] id3b["Grundbesitzwert
(nach BewG)"] id4["Steuersatz
(§ 11 GrEStG)"] id4a["Bundeslandspezifisch
(3,5% - 6,5%)"] id5["Steuerschuldner
(§ 13 GrEStG)"] id5a["Erwerber & Veräußerer
(Gesamtschuldner)"] id5b["Gesellschaft / Erwerber
(bei § 1 Abs. 2a ff.)"] id6["Entstehung & Fälligkeit
(§ 14, § 15 GrEStG)"]

Die Mindmap verdeutlicht die logische Struktur: Ausgehend vom Steuergegenstand wird geprüft, ob ein steuerbarer Vorgang vorliegt. Dann werden potenzielle Befreiungen betrachtet. Nur wenn keine Befreiung greift, wird die Bemessungsgrundlage ermittelt, der Steuersatz angewendet und die Steuerschuldner bestimmt.