Ithy - Ihre Eigentumswohnung in Wien erfolgreich verkaufen: Ein umfassender Leitfaden

Der Verkauf einer Eigentumswohnung in Wien ist ein bedeutender Schritt, der eine sorgfältige Planung und Durchführung erfordert. Egal, ob Sie umziehen, Ihr Kapital anderweitig investieren möchten oder sich Ihre Lebensumstände geändert haben – der Prozess will gut organisiert sein. Von der Vorbereitung wichtiger Dokumente über die Wertermittlung bis hin zur Vertragsabwicklung gibt es viele Aspekte zu beachten, um den bestmöglichen Preis zu erzielen und rechtliche Fallstricke zu vermeiden.

Dieser Leitfaden basiert auf Informationen aus verschiedenen Quellen und bietet Ihnen eine strukturierte Übersicht über alles, was Sie benötigen, um Ihre Eigentumswohnung in Wien erfolgreich zu verkaufen.

Wichtige Erkenntnisse auf einen Blick

Umfassende Vorbereitung ist entscheidend: Sammeln Sie frühzeitig alle notwendigen Unterlagen wie Grundbuchauszug, Energieausweis und Wohnungseigentumsvertrag, um Verzögerungen zu vermeiden.
Realistische Preisgestaltung: Eine fundierte Wertermittlung unter Berücksichtigung der aktuellen Marktlage in Wien ist die Basis für einen erfolgreichen und zeitnahen Verkauf.
Der Verkaufsprozess folgt klaren Schritten: Vom ersten Inserat über Besichtigungen und Verhandlungen bis zur notariellen Abwicklung und Grundbucheintragung gibt es eine definierte Abfolge, die eingehalten werden muss.

Der Weg zum erfolgreichen Wohnungsverkauf in Wien

Der Verkauf einer Eigentumswohnung ist ein Prozess, der in der Regel mehrere Monate in Anspruch nimmt. Eine gute Strukturierung und Organisation helfen Ihnen dabei, den Überblick zu behalten und effizient vorzugehen. Im Folgenden werden die einzelnen Phasen detailliert beschrieben.

Phase 1: Die Vorbereitung

Diese erste Phase legt den Grundstein für den gesamten Verkauf. Eine gründliche Vorbereitung spart später Zeit und vermeidet potenzielle Probleme.

Dokumente zusammenstellen

Einer der wichtigsten ersten Schritte ist das Zusammentragen aller für den Verkauf relevanten Dokumente. Ohne vollständige Unterlagen kann der Verkaufsprozess nicht abgeschlossen werden. Die erforderlichen Dokumente umfassen unter anderem:

Grundbuchauszug (nicht älter als 6 Monate)
Energieausweis (gesetzlich vorgeschrieben)
Wohnungseigentumsvertrag / Nutzwertgutachten
Grundrisspläne und eventuell Baupläne
Betriebskostenabrechnungen und Protokolle der Eigentümerversammlungen
Versicherungsnachweise für das Gebäude
Gegebenenfalls Nachweise über durchgeführte Sanierungen oder Umbauten
Meldezettel des Verkäufers
Ausweisdokumente

Diese Unterlagen geben potenziellen Käufern und finanzierenden Banken wichtige Informationen über den Zustand, die Kosten und die rechtlichen Verhältnisse der Wohnung.

Wichtige Dokumente wie Grundbuchauszug und Energieausweis sind essenziell für den Wohnungsverkauf.

Wertermittlung der Immobilie

Die Festlegung eines realistischen Angebotspreises ist entscheidend. Ein zu hoher Preis kann Interessenten abschrecken und den Verkauf unnötig verzögern. Ein zu niedriger Preis führt zu finanziellen Verlusten. Die Wertermittlung sollte die Lage in Wien (die Preise variieren stark je nach Bezirk), die Größe, den Zustand, die Ausstattung sowie die aktuelle Marktlage berücksichtigen. Für eine fundierte Einschätzung kann ein professioneller Immobiliengutachter oder ein erfahrener Makler beauftragt werden.

Entscheidung: Makler oder Privatverkauf?

Sie haben die Wahl, Ihre Wohnung selbst zu verkaufen oder einen Immobilienmakler zu beauftragen. Ein Makler bringt Marktkenntnisse, Erfahrung in der Abwicklung und einen Kundenstamm mit. Er kann die Wertermittlung übernehmen, Marketingaktivitäten durchführen, Besichtigungen organisieren und bei Verhandlungen unterstützen. Dies spart Zeit und Aufwand, ist aber mit Kosten in Form einer Provision verbunden. Beim Privatverkauf sparen Sie die Maklerprovision, tragen aber den gesamten Aufwand und das Risiko selbst.

Phase 2: Marketing und Besichtigungen

Sobald die Vorbereitung abgeschlossen ist und der Preis feststeht, geht es an die Präsentation der Wohnung auf dem Markt.

Erstellung eines attraktiven Exposés

Ein professionelles Verkaufsexposé ist die Visitenkarte Ihrer Wohnung. Es sollte ansprechende Fotos (innen und außen), eine detaillierte Beschreibung, alle wichtigen Daten (Größe, Zimmeranzahl, Lage, Ausstattung) sowie die Energiekennzahl aus dem Energieausweis enthalten.

Vermarktung der Wohnung

Die Wohnung muss potenziellen Käufern präsentiert werden. Dies kann über Immobilienportale (wie willhaben oder ImmoScout24), die eigene Website (bei Maklern), Zeitungsannoncen oder über das Netzwerk eines Maklers geschehen. Eine breite Streuung erhöht die Chance, schnell passende Interessenten zu finden.

Ansprechende Fotos und ein detailliertes Exposé sind wichtig für die Online-Präsentation der Wohnung.

Durchführung von Besichtigungen

Interessenten möchten die Wohnung persönlich besichtigen. Dies erfordert Flexibilität und die Fähigkeit, die Vorzüge der Wohnung hervorzuheben. Es ist ratsam, die Wohnung vor jeder Besichtigung aufgeräumt und sauber zu präsentieren.

Phase 3: Verhandlung und Vertragsabwicklung

Wenn sich ein geeigneter Käufer gefunden hat, beginnen die entscheidenden Schritte hin zum Eigentumsübergang.

Preisverhandlungen

Es ist üblich, dass über den Angebotspreis verhandelt wird. Hier ist Verhandlungsgeschick gefragt, um einen Preis zu erzielen, der für beide Parteien akzeptabel ist. Ein Makler kann hierbei eine wertvolle Unterstützung sein.

Vertragsentwurf und -unterzeichnung

Der Kaufvertrag ist das zentrale Dokument des Verkaufs. Er muss alle wichtigen Details enthalten, wie die genaue Bezeichnung der Vertragsparteien und der Liegenschaft, den Kaufpreis, die Zahlungsmodalitäten und den Zeitpunkt der Schlüsselübergabe. Der Entwurf erfolgt in der Regel durch einen Rechtsanwalt oder Notar. Die Unterschriften von Käufer und Verkäufer müssen notariell beglaubigt werden.

In Österreich ist ein mündlicher Immobilienkaufvertrag zwar grundsätzlich wirksam, die Eintragung ins Grundbuch erfordert jedoch eine schriftliche Form mit beglaubigten Unterschriften.

Treuhandabwicklung

Zur Sicherung des Kaufpreises wird dieser üblicherweise auf einem Treuhandkonto bei einem Rechtsanwalt oder Notar hinterlegt. Der Käufer überweist den Betrag dorthin. Der Treuhänder leitet den Kaufpreis erst an den Verkäufer weiter, wenn sichergestellt ist, dass alle Bedingungen des Vertrags erfüllt sind (z.B. die Eintragung der Eigentümerrechte des Käufers im Grundbuch). Dies bietet beiden Parteien Sicherheit.

Handschlag nach erfolgreicher Immobilienvermittlung

Der Abschluss des Kaufvertrags markiert einen wichtigen Meilenstein im Verkaufsprozess.

Grundbucheintragung (Einverleibung)

Der Verkauf ist erst dann rechtlich abgeschlossen, wenn der neue Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Der Antrag auf Einverleibung beim zuständigen Grundbuchgericht wird meist vom Notar oder Rechtsanwalt eingereicht, der den Kaufvertrag verfasst hat. Hierfür ist unter anderem die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes erforderlich.

Phase 4: Übergabe und Abschluss

Schlüsselübergabe

Sobald der Kaufpreis auf dem Treuhandkonto ist und die rechtlichen Schritte zur Grundbucheintragung eingeleitet sind, erfolgt die physische Übergabe der Wohnung an den Käufer. Dabei werden alle Schlüssel übergeben und meist ein Übergabeprotokoll erstellt, das den Zustand der Wohnung und eventuelle Zählerstände dokumentiert.

Auszahlung des Kaufpreises

Nachdem die Eigentumseinverleibung im Grundbuch erfolgt ist, zahlt der Treuhänder den Kaufpreis an den Verkäufer aus.

Kosten und Steuern beim Wohnungsverkauf in Wien

Beim Verkauf einer Eigentumswohnung fallen verschiedene Kosten an. Die wichtigsten sind:

Immobilienertragsteuer (Immo-Est)

Grundsätzlich unterliegt der Gewinn aus dem Verkauf einer Immobilie der Immobilienertragsteuer. Der Steuersatz beträgt in der Regel 30% des Veräußerungsgewinns (Differenz zwischen Verkaufserlös und Anschaffungskosten). Es gibt jedoch Ausnahmen und Besonderheiten, z.B. die Hauptwohnsitzbefreiung oder die Möglichkeit der Optierung zur Einkommensteuer bei niedrigem Gesamteinkommen im Verkaufsjahr.

Nebenkosten des Verkaufs

Neben der Immo-Est können weitere Kosten anfallen:

Kosten für die Beschaffung notwendiger Dokumente (z.B. Grundbuchauszug, Energieausweis).
Kosten für die Wertermittlung, falls ein Sachverständiger beauftragt wird.
Kosten für Marketingmaßnahmen (Inserate etc.) bei Privatverkauf.
Honorare für den Rechtsanwalt oder Notar, der den Kaufvertrag erstellt und die Treuhandschaft sowie die Grundbucheintragung abwickelt.
Kosten für die Beglaubigung der Unterschriften beim Notar.
Gebühren für die Grundbuchantragstellung und die Eintragung (Einverleibung): Die Eingabengebühr beträgt 47 Euro (online) oder 66 Euro (Papierform), die Einverleibungsgebühr 1,1% des Kaufpreises.
Provision für den Immobilienmakler (falls beauftragt), deren Höhe gesetzlich geregelt ist und in der Regel vom Verkäufer und Käufer geteilt wird.
Gegebenenfalls Kosten für Lastenfreistellungen (Löschung von Hypotheken etc.).
In Wien kann unter Umständen eine Bewilligung der Grundverkehrskommission (MA 35) erforderlich sein, verbunden mit entsprechenden Gebühren.

Hier ist eine Zusammenfassung der potenziellen Kosten:

Kostenart	Beschreibung	Fälligkeit / Höhe
Immobilienertragsteuer (Immo-Est)	Steuer auf den Veräußerungsgewinn	30% des Gewinns (Standard)
Grundbuch-Eingabengebühr	Antrag auf Eintragung	47 € (online) / 66 € (Papier)
Grundbuch-Einverleibungsgebühr	Eintragung des Eigentums	1,1 % des Kaufpreises
Notar/Rechtsanwalt	Vertragserstellung, Treuhandschaft, Grundbuchantrag	Vereinbartes Honorar (oft % des Kaufpreises)
Beglaubigungskosten	Notarielle Beglaubigung der Unterschriften	Nach Notartarif
Maklerprovision	Vermittlungsleistung des Maklers	Gesetzlich geregelter Höchstsatz (oft 3% + USt für Verkäufer u. Käufer)
Bewilligung Grundverkehr (MA 35 Wien)	Ggf. bei bestimmten Fallkonstellationen	Gebühren nach Tarif
Dokumentenbeschaffung	Grundbuchauszug, Energieausweis etc.	Gebühren der Behörden/Aussteller

Übersicht über mögliche Kostenpositionen beim Wohnungsverkauf in Wien.

Makler beauftragen oder privat verkaufen?

Die Entscheidung, ob Sie einen Makler beauftragen oder den Verkauf selbst in die Hand nehmen, hängt von verschiedenen Faktoren ab, darunter Ihre Zeit, Ihr Wissen und Ihre Risikobereitschaft.

Argumente für einen Immobilienmakler

Marktkenntnis und Wertermittlung: Ein erfahrener Makler kennt den Wiener Immobilienmarkt genau und kann einen realistischen Marktpreis ermitteln.
Zeitersparnis: Der Makler übernimmt die zeitaufwändigen Aufgaben wie Dokumentenbeschaffung, Exposé-Erstellung, Marketing, Terminvereinbarungen und Besichtigungen.
Professionelle Vermarktung: Makler verfügen über Netzwerke und Marketinginstrumente, um die Wohnung optimal zu präsentieren und eine breitere Masse potenzieller Käufer zu erreichen.
Verhandlungsführung: Ein Makler kann neutral und professionell Preisverhandlungen führen.
Rechtliche Sicherheit: Makler arbeiten oft eng mit Notaren/Rechtsanwälten zusammen und können bei der rechtssicheren Abwicklung unterstützen und auf Fallstricke hinweisen (z.B. nachträgliche Regressansprüche).
Zugang zu vorgemerkten Kunden: Viele Makler haben bereits passende Suchkunden in ihrer Datenbank.

Ein Immobilienmakler kann den Verkaufsprozess von der Beratung bis zur Abwicklung unterstützen.

Argumente für einen Privatverkauf

Kostenersparnis: Der Hauptvorteil ist die Einsparung der Maklerprovision, die einen erheblichen Betrag ausmachen kann.
Direkte Kommunikation: Sie haben direkten Kontakt zu den Interessenten und können die Wohnung aus Ihrer persönlichen Sicht präsentieren.
Volle Kontrolle: Sie behalten die volle Kontrolle über den gesamten Prozess.

Ein Privatverkauf erfordert jedoch ein hohes Maß an Engagement, Fachwissen und Zeit. Rechtliche Fehler können teuer werden.

Immobilien Sofort-Ankauf

Als Alternative zum klassischen Verkauf über einen Makler oder als Privatperson gibt es in Wien auch Anbieter, die Wohnungen direkt ankaufen. Dies verspricht eine sehr schnelle Abwicklung (oft innerhalb weniger Tage) und Planbarkeit des Verkaufspreises. Dies kann eine Option sein, wenn Sie Ihre Wohnung sehr schnell verkaufen müssen und bereit sind, dafür eventuell einen Preis unter dem Marktwert in Kauf zu nehmen. Bei diesen Modellen fallen oft keine Maklerkosten für den Verkäufer an.

Wie lange dauert der Verkauf einer Wohnung in Wien?

Die Dauer eines Wohnungsverkaufs in Wien kann stark variieren und hängt von verschiedenen Faktoren ab, wie der Lage, dem Zustand und der Größe der Wohnung, der aktuellen Marktlage sowie dem angesetzten Preis. Unter optimalen Bedingungen und bei korrektem Angebotspreis kann der Verkauf innerhalb von 3 bis 6 Monaten abgewickelt sein.

Faktoren, die den Verkauf beschleunigen können, sind:

Realistischer, marktgerechter Preis
Professionelle Präsentation der Wohnung (Fotos, Exposé)
Gute Erreichbarkeit und Flexibilität bei Besichtigungsterminen
Vollständige und korrekt vorbereitete Unterlagen
Beauftragung eines engagierten und kompetenten Maklers mit gutem Netzwerk

Ein Verkauf kann sich verzögern, wenn der Preis zu hoch angesetzt ist, Mängel an der Wohnung bestehen, die Dokumente unvollständig sind oder die Finanzierung des Käufers Probleme bereitet. Beim "Sofort-Ankauf" durch spezialisierte Unternehmen ist eine Abwicklung oft innerhalb von Tagen oder wenigen Wochen möglich.

Beispiele für Eigentumswohnungen in Wien

Um einen Eindruck vom Markt in Wien zu bekommen, hier ein Beispiel eines Videos, das eine zum Verkauf stehende Wohnung zeigt. Dies verdeutlicht die Art der Objekte, die auf dem Wiener Markt angeboten werden:

Dieses Video zeigt eine geräumige 5-Zimmer-Wohnung in Wien 1100, die auf dem Markt angeboten wird. Es vermittelt einen visuellen Eindruck von der Art der Wohnungen, die in Wien zum Verkauf stehen und potenziellen Käufern präsentiert werden.

Häufig gestellte Fragen zum Wohnungsverkauf in Wien

Welche Unterlagen benötige ich unbedingt für den Verkauf?

Die wichtigsten Unterlagen sind der aktuelle Grundbuchauszug, der Energieausweis, der Wohnungseigentumsvertrag (Nutzwertgutachten), Grundrisse, Betriebskostenabrechnungen und Protokolle der Eigentümerversammlungen. Ohne diese Dokumente kann der Verkauf nicht abgeschlossen werden.

Muss ich einen Makler beauftragen?

Nein, Sie können Ihre Wohnung auch privat verkaufen. Allerdings erfordert dies erheblichen Zeitaufwand, Fachwissen und birgt Risiken. Ein Makler kann den Prozess professionell abwickeln, wofür jedoch eine Provision anfällt.

Wie wird der Verkaufspreis ermittelt?

Der Wert wird durch eine Immobilienbewertung ermittelt, die die Lage, Größe, Zustand, Ausstattung und die aktuelle Marktsituation berücksichtigt. Eine realistische Preisgestaltung ist entscheidend für einen erfolgreichen Verkauf.

Welche Kosten fallen für mich als Verkäufer an?

Wesentliche Kosten sind die Immobilienertragsteuer (falls keine Befreiung zutrifft), Gebühren für die Grundbucheintragung (1,1% des Kaufpreises), Notar- oder Anwaltskosten für Vertrag und Treuhandschaft sowie eventuell die Maklerprovision.

Wie lange dauert der Verkaufsprozess durchschnittlich?

Ein durchschnittlicher Verkauf dauert in Wien, bei passendem Preis, oft zwischen 3 und 6 Monaten. Faktoren wie Marktlage, Preisgestaltung und Zustand der Wohnung können die Dauer beeinflussen.

Was ist ein Treuhandkonto und wofür brauche ich es?

Das Treuhandkonto wird von einem Notar oder Rechtsanwalt geführt. Der Käufer zahlt den Kaufpreis darauf ein. Das Geld wird erst an den Verkäufer ausbezahlt, wenn der Eigentumsübergang im Grundbuch rechtlich sichergestellt ist. Es schützt beide Vertragsparteien.

Was ist die Immobilienertragsteuer (Immo-Est)?

Die Immo-Est ist eine Steuer auf den Gewinn, den Sie aus dem Verkauf einer Immobilie erzielen. Der Standardsatz beträgt 30% des Veräußerungsgewinns. Es gibt Ausnahmen, z.B. die Befreiung für den Hauptwohnsitz.

Ihre Eigentumswohnung in Wien erfolgreich verkaufen: Ein umfassender Leitfaden

Schritte, Unterlagen und wichtige Tipps für einen reibungslosen Verkaufsprozess