Ihr Grundsteuerbescheid ist da: Alles, was Sie jetzt wissen müssen!

Die wichtigsten Erkenntnisse auf einen Blick

Drei entscheidende Bescheide: Die Grundsteuerreform führt zu drei separaten Bescheiden – dem Grundsteuerwertbescheid, dem Grundsteuermessbescheid (beide vom Finanzamt) und dem endgültigen Grundsteuerbescheid (von der Kommune).
Fristen sind kritisch: Sie haben in der Regel einen Monat nach Bekanntgabe eines Bescheids Zeit, um Einspruch oder Widerspruch einzulegen. Das Verpassen dieser Frist kann weitreichende Konsequenzen haben.
Fehlerprüfung ist unerlässlich: Vergleichen Sie alle Angaben im Bescheid – insbesondere zur Grundstücksfläche, Nutzung und zum Grundsteuerwert – sorgfältig mit Ihren eigenen Unterlagen.

Sie haben einen Grundsteuerbescheid erhalten, und das ist ein wichtiger Moment im Zuge der umfassenden Grundsteuerreform in Deutschland, die ab dem 1. Januar 2025 wirksam wird. Diese Reform war notwendig geworden, weil das bisherige System als verfassungswidrig eingestuft wurde, da es gleichartige Grundstücke unterschiedlich behandelte. Ziel ist es nun, eine faire und marktgerechte Bewertung zu gewährleisten, ohne die Gesamteinnahmen der Kommunen aus der Grundsteuer zu erhöhen.

Das Dreigestirn der Grundsteuerbescheide: Was Sie erhalten haben und warum

Im Rahmen der neuen Grundsteuer erhalten Grundstückseigentümer in den meisten Bundesländern nicht nur einen, sondern typischerweise drei separate Bescheide. Jeder dieser Bescheide hat eine spezifische Funktion und stammt von einer anderen Behörde:

Der Grundsteuerwertbescheid

Dieser Bescheid wird vom Finanzamt ausgestellt und legt den neu ermittelten Wert Ihres Grundstücks oder Ihrer Immobilie fest. Er ersetzt den alten Einheitswert, der aufgrund seiner Verfassungswidrigkeit abgeschafft wurde. Dieser Wert bildet die erste Grundlage für die spätere Berechnung Ihrer Grundsteuer.

Der Grundsteuermessbescheid

Ebenfalls vom Finanzamt erhalten Sie den Grundsteuermessbescheid. Dieser basiert auf dem zuvor festgestellten Grundsteuerwert und enthält den sogenannten Grundsteuermessbetrag. Dieser Messbetrag ist ein entscheidender Faktor, der später von Ihrer Gemeinde zur Berechnung der endgültigen Grundsteuer herangezogen wird. Es ist wichtig zu verstehen, dass weder der Grundsteuerwertbescheid noch der Grundsteuermessbescheid eine Zahlungsaufforderung enthalten.

Der Grundsteuerbescheid (kommunal)

Dieser Bescheid wird von Ihrer zuständigen Gemeinde oder Stadt (in Stadtstaaten von der Finanzverwaltung) versandt. Er ist der letzte und für Sie entscheidende Bescheid, denn er enthält die konkrete Zahlungsaufforderung für die ab 2025 fällige Grundsteuer. Die Gemeinde multipliziert hierfür den vom Finanzamt festgelegten Grundsteuermessbetrag mit ihrem individuellen Hebesatz, um die endgültige Steuerhöhe zu ermitteln.

Die beiden ersten Bescheide des Finanzamts sind sogenannte "Grundlagenbescheide", die die Basis für den finalen kommunalen Grundsteuerbescheid legen. Ihre tatsächliche Zahlungspflicht beginnt erst, wenn Sie diesen kommunalen Grundsteuerbescheid erhalten haben.

Grundlegende Prüfung Ihres Grundsteuerbescheids: Worauf Sie achten müssen

Die sorgfältige Prüfung Ihres Grundsteuerbescheids ist von entscheidender Bedeutung, da Fehler in der Berechnung oder in den zugrunde liegenden Daten vorkommen können. Ein späterer Einspruch ist oft chancenlos, wenn Fristen versäumt werden.

Dieses Radar-Diagramm veranschaulicht die kritischen Bereiche bei der Prüfung Ihres Grundsteuerbescheids. Die Achsen "Ihre Priorität bei der Prüfung" und "Komplexität der Prüfung" zeigen, welche Aspekte besonders wichtig sind und wo erhöhte Aufmerksamkeit erforderlich ist. Ein hohes Ergebnis auf der "Priorität"-Achse bedeutet, dass dieser Punkt besonders wichtig für die Korrektheit Ihres Bescheids ist, während ein hohes Ergebnis auf der "Komplexität"-Achse anzeigt, dass die Überprüfung dieses Punktes möglicherweise mehr Aufwand oder Fachwissen erfordert.

Schritt-für-Schritt-Anleitung zur Prüfung

1. Überprüfung der Angaben zu Ihrem Grundstück

Stellen Sie sicher, dass alle im Bescheid aufgeführten Daten zu Ihrem Grundstück korrekt sind. Dazu gehören:

Adresse und Flurstück: Stimmen diese Angaben exakt mit Ihren Unterlagen überein?
Fläche: Ist die angegebene Grundstücks- und Wohnfläche korrekt? Vergleichen Sie dies mit Ihrem Grundbuchauszug, Notarvertrag oder Katasterauszug.
Nutzung: Ist die Nutzung (z.B. Wohneigentum, Gewerbe, unbebautes Grundstück) richtig erfasst?
Baujahr: Wenn zutreffend, ist das korrekte Baujahr Ihrer Immobilie vermerkt?
Bodenrichtwert: Da die neue Berechnung auf aktuellen Bodenrichtwerten basiert, kann es zu erheblichen Änderungen gegenüber früher kommen. Prüfen Sie, ob der angegebene Wert plausibel ist.

Ein Beispiel für einen Grundsteuerbescheid, der die neuen Berechnungen ab 2025 widerspiegelt.

2. Abgleich des Grundsteuermessbetrags

Vergleichen Sie den im kommunalen Grundsteuerbescheid angegebenen Messbetrag mit dem Messbetrag, der Ihnen im Grundsteuermessbescheid vom Finanzamt mitgeteilt wurde. Diese beiden Werte müssen übereinstimmen. Eine Abweichung hier ist ein klarer Fehler, der einen Widerspruch rechtfertigt.

3. Prüfung des Hebesatzes der Kommune

Die Gemeinde multipliziert den Grundsteuermessbetrag mit ihrem individuellen Hebesatz. Erkundigen Sie sich nach dem aktuellen Hebesatz Ihrer Gemeinde und prüfen Sie, ob dieser korrekt angewendet wurde. Hebesätze können je nach Kommune variieren.

Einspruch und Widerspruch: Ihre Rechtsmittel bei Fehlern

Sollten Sie bei Ihrer Prüfung Fehler feststellen, haben Sie die Möglichkeit, Rechtsmittel einzulegen. Es ist wichtig, zwischen Einspruch und Widerspruch zu unterscheiden, da diese an unterschiedliche Behörden gerichtet sind und unterschiedliche Fehlerquellen betreffen.

Einspruch gegen die Finanzamtsbescheide (Grundsteuerwert- und Grundsteuermessbescheid)

Ein Einspruch ist das richtige Rechtsmittel, wenn Sie Fehler in den Grundlagenbescheiden des Finanzamts vermuten. Dies ist der Fall, wenn:

Die Grundstücks- oder Wohnfläche falsch angegeben ist.
Die Nutzung oder das Baujahr Ihrer Immobilie fehlerhaft erfasst wurde.
Der Grundsteuerwert selbst falsch berechnet wurde, z.B. aufgrund eines falschen Bodenrichtwerts.
Sie Fehler in der allgemeinen Bewertung der wirtschaftlichen Einheit (Ihres Grundstücks) vermuten.

Der Einspruch muss schriftlich beim zuständigen Finanzamt eingereicht werden. Die Frist beträgt einen Monat ab Bekanntgabe des Bescheids. Die Bekanntgabe erfolgt in der Regel drei Tage nach dem auf dem Bescheid abgedruckten Datum.

Widerspruch gegen den kommunalen Grundsteuerbescheid

Ein Widerspruch richtet sich gegen den finalen Grundsteuerbescheid Ihrer Kommune. Dieser ist in der Regel nur sinnvoll, wenn ein Fehler bei der Übernahme des Grundsteuermessbetrags in den kommunalen Bescheid vorliegt, d.h., wenn der im Grundsteuerbescheid angegebene Messbetrag nicht mit dem vom Finanzamt festgesetzten Messbetrag übereinstimmt. Allgemeine Fehler in der Bewertung Ihrer Immobilie können nicht über einen Widerspruch gegen den kommunalen Bescheid korrigiert werden, da die Kommune lediglich die vom Finanzamt festgelegten Bemessungsgrundlagen anwendet.

Auch für den Widerspruch gegen den kommunalen Grundsteuerbescheid gilt eine Monatsfrist nach Bekanntgabe des Bescheids.

Mermaid.js Mindmap: Übersicht der Bescheidarten und Rechtsmittel

mindmap root["Grundsteuerbescheid: Prüfung & Rechtsmittel"] BescheidArten["Arten von Bescheiden"] Grundsteuerwertbescheid["Grundsteuerwertbescheid
(Finanzamt)"] id1["Festlegung des Grundstückswertes"] id2["Keine Zahlungsaufforderung"] Grundsteuermessbescheid["Grundsteuermessbescheid
(Finanzamt)"] id3["Berechnung des Messbetrags"] id4["Grundlage für Kommunalbescheid"] id5["Keine Zahlungsaufforderung"] KommunalBescheid["Grundsteuerbescheid
(Kommune)"] id6["Endgültige Zahlungsaufforderung"] id7["Messbetrag * Hebesatz"] Pruefung["Prüfung des Bescheids"] DatenKontrolle["Angaben zum Grundstück
(Fläche, Nutzung, Baujahr)"] MessbetragAbgleich["Abgleich Messbetrag
(Finanzamt vs. Kommune)"] HebesatzCheck["Korrekte Anwendung des Hebesatzes"] Rechtsmittel["Ihre Rechtsmittel"] EinspruchFinanzamt["Einspruch
(gegen Finanzamtsbescheide)"] id8["Falsche Grundstücksdaten"] id9["Fehler im Grundsteuerwert"] id10["Frist: 1 Monat"] id11["Ziel: Korrektur der Grundlagen"] WiderspruchKommune["Widerspruch
(gegen Kommunalbescheid)"] id12["Fehler bei Messbetragsübernahme"] id13["Frist: 1 Monat"] id14["Geringe Erfolgsaussichten bei Grundsatzfragen"] WichtigeHinweise["Wichtige Hinweise"] Zahlungspflicht["Zahlung erst nach Kommunalbescheid"] Musterklagen["Berufung auf Musterklagen
(in bestimmten Bundesländern)"] Beratung["Steuerberater / Anwalt
(bei Unsicherheit)"]

Diese Mindmap veranschaulicht die Struktur der Grundsteuerbescheide, die notwendigen Prüfschritte und die passenden Rechtsmittel. Sie zeigt auf einen Blick, welcher Bescheid welche Funktion hat und an welche Behörde Sie sich bei welchem Fehler wenden müssen. Dies hilft Ihnen, den Überblick im komplexen Verfahren der Grundsteuerreform zu behalten und gezielt zu handeln.

Fristen und Formale Anforderungen

Die Frist für Einspruch oder Widerspruch beträgt einen Monat nach Bekanntgabe des Bescheids. Die Bekanntgabe erfolgt in der Regel am dritten Tag nach dem auf dem Bescheid abgedruckten Datum. Fällt das Fristende auf einen Samstag, Sonntag oder Feiertag, verschiebt sich die Frist auf den nächsten Werktag.

Ein formloses Schreiben genügt grundsätzlich, es sollte jedoch unbedingt folgende Informationen enthalten:

Ihre vollständige Adresse
Das Datum des Bescheids, gegen den Sie Einspruch/Widerspruch einlegen
Das Aktenzeichen oder die Steuernummer
Eine klare Begründung, warum Sie den Bescheid für fehlerhaft halten (z.B. falsche Fläche, Abweichung des Messbetrags).

Grafik zur Verfassungswidrigkeit der Grundsteuer

Die Grundsteuerreform wurde aufgrund der Verfassungswidrigkeit des alten Systems notwendig.

Besondere Hinweise für bestimmte Bundesländer

In einigen Bundesländern, wie Baden-Württemberg oder Sachsen, laufen Musterklagen gegen die Verfassungsmäßigkeit der neuen Grundsteuerberechnung. Wenn Sie in einem dieser Bundesländer wohnen, können Sie in Ihrem Einspruch explizit auf diese Musterklagen verweisen und das Ruhen Ihres Verfahrens beantragen. Dies könnte dazu führen, dass Ihr Grundsteuerbescheid für 2025 vorläufig ausgesetzt wird, bis eine gerichtliche Klärung erfolgt ist.

Die Zahlungspflicht und weitere Schritte

Es ist wichtig zu wissen, dass Sie erst zur Zahlung der Grundsteuer verpflichtet sind, wenn Sie den finalen Grundsteuerbescheid von Ihrer Kommune erhalten haben. Die Bescheide des Finanzamts (Grundsteuerwert- und Grundsteuermessbescheid) enthalten keine Zahlungsaufforderung.

Die neue Grundsteuer ist in der Regel ab dem 1. Januar 2025 zu zahlen. Die Kommunen verschicken die finalen Grundsteuerbescheide voraussichtlich Ende 2024 oder Anfang 2025. Die Steuer wird in der Regel vierteljährlich fällig (z.B. am 15. Februar, 15. Mai, 15. August und 15. November).

Bei Unsicherheiten oder komplexen Fällen, insbesondere wenn es um die Begründung eines Einspruchs geht, kann es sinnvoll sein, einen Steuerberater oder Rechtsanwalt zu konsultieren. Verbände wie der Bund der Steuerzahler oder Haus & Grund bieten ebenfalls Beratung und Musterklagen an.

Visualisierung der Grundsteuerreform: Ein YouTube-Video

Um die Komplexität der Grundsteuerreform und die Bedeutung des Einspruchs noch besser zu veranschaulichen, empfehle ich Ihnen das folgende Video. Es geht detailliert auf die Notwendigkeit eines Einspruchs ein, die möglichen Fallstricke und wie Sie sich gegen einen möglicherweise zu hohen Bescheid wehren können. Das Video erklärt die Schritte nach der Abgabe der Grundsteuererklärung und beleuchtet die Herausforderungen, mit denen Grundstückseigentümer konfrontiert sind, wenn sie ihren Grundsteuerbescheid erhalten. Es bietet praktische Ratschläge und hilft, die Abläufe besser zu verstehen.

Video: "Grundsteuer 2025 - Jetzt Einspruch einlegen und das Grundstück neu bewerten lassen!" - Eine detaillierte Anleitung zur Prüfung und zum Einspruch.

Zusammenfassung der Prüf- und Einspruchsmöglichkeiten

Die folgende Tabelle fasst die wichtigsten Aspekte der Grundsteuerbescheide, ihrer Prüfung und der Einspruchsmöglichkeiten zusammen:

Bescheid-Typ	Aussteller	Inhalt	Prüf-Schwerpunkt	Rechtsmittel	Frist
Grundsteuerwertbescheid	Finanzamt	Festlegung des Grundstückswertes	Fläche, Nutzung, Baujahr, Bodenrichtwert	Einspruch	1 Monat nach Bekanntgabe
Grundsteuermessbescheid	Finanzamt	Berechnung des Messbetrags	Korrektheit des Messbetrags	Einspruch	1 Monat nach Bekanntgabe
Grundsteuerbescheid (kommunal)	Kommune / Finanzverwaltung	Endgültige Zahlungsaufforderung	Abgleich Messbetrag (mit Finanzamt), korrekter Hebesatz	Widerspruch	1 Monat nach Bekanntgabe

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Was ist der Unterschied zwischen Grundsteuerwertbescheid und Grundsteuerbescheid?

Der Grundsteuerwertbescheid wird vom Finanzamt ausgestellt und legt den Wert Ihres Grundstücks fest. Der Grundsteuerbescheid wird von Ihrer Gemeinde ausgestellt und enthält die konkrete Zahlungsaufforderung, basierend auf dem vom Finanzamt ermittelten Grundsteuerwert und dem Hebesatz der Kommune.

Muss ich den Grundsteuerbescheid zahlen, auch wenn ich Einspruch eingelegt habe?

Grundsätzlich beginnt die Zahlungspflicht erst mit Erhalt des kommunalen Grundsteuerbescheids. Wenn Sie Einspruch gegen die Finanzamtsbescheide eingelegt haben, ändert das zunächst nichts an der Fälligkeit des kommunalen Bescheids, es sei denn, das Finanzamt fordert die Aussetzung der Vollziehung an oder Sie beantragen ein Ruhen des Verfahrens im Rahmen von Musterklagen in bestimmten Bundesländern.

Wie lange habe ich Zeit, um Einspruch oder Widerspruch einzulegen?

Die Frist beträgt in der Regel einen Monat nach Bekanntgabe des Bescheids. Die Bekanntgabe erfolgt am dritten Tag nach dem auf dem Bescheid abgedruckten Datum.

Kann ich gegen den Hebesatz meiner Gemeinde Widerspruch einlegen?

Nein, der Hebesatz ist eine kommunale Entscheidung und kann nicht durch Einspruch oder Widerspruch gegen den Grundsteuerbescheid angefochten werden. Ein Widerspruch ist nur bei Fehlern in der Anwendung des Hebesatzes oder der Übernahme des Messbetrags sinnvoll.

Was passiert, wenn ich die Frist für den Einspruch verpasse?

Wenn Sie die Frist für den Einspruch oder Widerspruch verpassen, wird der Bescheid bestandskräftig und kann nachträglich nur unter sehr engen Voraussetzungen (z.B. bei offenbaren Fehlern oder neuen Tatsachen) geändert werden.

Fazit

Der Erhalt Ihres Grundsteuerbescheids markiert einen wichtigen Schritt in der Implementierung der neuen Grundsteuer ab 2025. Eine sorgfältige Prüfung der darin enthaltenen Informationen ist unerlässlich, um sicherzustellen, dass die Berechnung korrekt ist und Sie nicht unnötig hohe Beträge zahlen. Nutzen Sie die Möglichkeit des Einspruchs gegen die Bescheide des Finanzamts und des Widerspruchs gegen den kommunalen Bescheid, falls Sie Fehler entdecken. Beachten Sie dabei die kurzen Fristen und ziehen Sie bei Bedarf professionelle Hilfe in Betracht. Durch proaktives Handeln können Sie sicherstellen, dass Ihre Grundsteuer korrekt und fair festgesetzt wird.