房地合一稅2.0稅率大變革：新舊制差異全方位解析！

深入了解房地合一稅2.0如何調整稅率結構，以及這些變化對您房地產交易的具體影響。

核心重點速覽

短期交易重稅加嚴： 個人及營利事業持有房地產2年內出售，稅率提高至45%。
中期持有稅率調整： 新增個人及營利事業持有超過2年、未滿5年出售，稅率為35%的級距。
營利事業比照個人： 營利事業短期交易房地產的稅率，從過去劃一20%調整為與個人相同的短期高稅率。

房地合一稅2.0概覽：為何調整與何時實施？

房地合一稅2.0（又稱新制房地合一稅）自民國110年（西元2021年）7月1日正式實施。此項稅制改革的主要目標是抑制不動產市場的短期投機炒作行為，健全房地產市場發展，並實現更公平的居住正義。相較於2016年上路的房地合一稅1.0版本，2.0版本在稅率結構、持有期間的認定、以及課稅範圍等方面均有顯著調整，特別是針對短期交易課以更重的稅負。

房地合一稅1.0與2.0在持有期間與對應稅率上的主要差異圖示。

新舊稅率大對決：個人與營利事業的稅負變化

房地合一稅2.0最核心的變革在於調整了不同持有期間所對應的稅率，以下將詳細比較個人與營利事業在新舊制度下的稅率差異。

個人房地交易稅率差異

對於個人而言，房地合一稅2.0顯著拉長了適用高稅率的短期持有期間，具體變化如下：

持有期間2年以內：
- 房地合一稅1.0：持有1年以內稅率45%；持有超過1年、未滿2年稅率35%。
- 房地合一稅2.0：統一調整為45%。這意味著原本持有超過1年但未滿2年出售房產的個人，稅率從35%大幅提升至45%。
持有期間超過2年、未滿5年：
- 房地合一稅1.0：此區間大部分落入「超過2年、未滿10年」，稅率為20%。
- 房地合一稅2.0：新增級距，稅率為35%。對於持有期間在此區間的個人，稅負明顯加重。
持有期間超過5年、未滿10年：
- 房地合一稅1.0：此區間稅率為20%。
- 房地合一稅2.0：維持20%稅率。
持有期間超過10年：
- 房地合一稅1.0：稅率為15%。
- 房地合一稅2.0：維持15%稅率，鼓勵長期持有。

營利事業房地交易稅率差異

房地合一稅2.0的另一項重大變革是將營利事業的房地交易納入與個人相似的差別稅率管理，改變了1.0時期營利事業主要適用單一稅率的情況：

房地合一稅1.0：營利事業出售房地產，其所得主要併入年度營利事業所得額，按當時的營所稅稅率（通常為20%）課稅，不論持有期間長短。
房地合一稅2.0：
- 持有期間2年以內：稅率為45%。
- 持有期間超過2年、未滿5年：稅率為35%。
- 持有期間超過5年：稅率為20%。
此調整大幅提高了營利事業短期交易房地產的稅負，旨在防杜藉由設立公司進行短期炒房的行為。

房地合一稅1.0 vs 2.0 稅率比較總表

為了更清晰地呈現新舊制度的稅率差異，下表彙整了個人與營利事業在不同持有期間的適用稅率：

適用對象	持有期間	房地合一稅1.0 稅率	房地合一稅2.0 稅率
個人	2年以內	1年內: 45% 超過1年未滿2年: 35%	45%
	超過2年未滿5年	20% (原歸類於>2年未滿10年)	35%
	超過5年未滿10年	20%	20%
	超過10年	15%	15%
營利事業	2年以內	按營所稅率 (一般20%)	45%
	超過2年未滿5年	按營所稅率 (一般20%)	35%
	超過5年	按營所稅率 (一般20%)	20%

註：上表為一般情況下的稅率，特定情況（如非自願因素、自用住宅優惠等）另有規定。

房地合一稅2.0 影響力評估

房地合一稅2.0的實施對不動產市場產生了多方面的影響。透過以下雷達圖，我們可以概觀比較新舊制度在抑制短期炒作、市場穩定性、稅收貢獻、鼓勵長期持有、交易複雜度以及促進居住正義等面向的預期成效。此圖表基於對政策目標和市場反應的綜合評估，數據點代表相對影響力（最低3，最高10）。

從圖中可見，房地合一稅2.0預期在「抑制短期炒作」、「稅收增加」及「鼓勵長期持有」等方面的影響力顯著高於1.0版本，同時也可能帶來較高的「交易複雜度」。整體而言，新制更著重於引導市場朝向長期穩定發展。

房地合一稅2.0 關鍵變革心智圖

為了協助您更系統地理解房地合一稅2.0的各項要點，以下透過心智圖的方式呈現其核心架構與主要變革內容。這張圖涵蓋了新制的實施目標、日期、對個人與營利事業稅率的調整、課稅範圍的擴大，以及相關的配套措施。

mindmap root["房地合一稅2.0
Real Estate and Land Tax 2.0"] id1["主要目標
Main Objectives"] id1a["抑制短期炒作
Curb Short-Term Speculation"] id1b["維護居住正義
Maintain Housing Justice"] id1c["合理化房地交易所得課稅
Rationalize Property Transaction
Income Tax"] id2["實施日期
Effective Date"] id2a["2021年7月1日
July 1, 2021"] id3["個人稅率調整
Individual Tax Rate Adjustments"] id3a["持有2年內: 45%
Holding within 2 years: 45%"] id3b["持有超過2年未滿5年: 35%
Holding >2 yrs, <5 yrs: 35%"] id3c["持有超過5年未滿10年: 20%
Holding >5 yrs, <10 yrs: 20%"] id3d["持有10年以上: 15%
Holding >10 yrs: 15%"] id4["營利事業稅率調整
Corporate Tax Rate Adjustments"] id4a["比照個人短期稅率
Aligns with individual short-term rates"] id4b["持有2年內: 45%"] id4c["持有超過2年未滿5年: 35%"] id4d["持有超過5年: 20%"] id5["課稅範圍擴大
Expanded Tax Scope"] id5a["預售屋交易
Pre-sale House Transactions"] id5b["特定股權交易
Specific Share Transactions
(符合規定者)"] id6["配套措施
Supporting Measures"] id6a["非自願因素交易
Non-Voluntary Transactions
(持有5年內稅率20%)"] id6b["自用住宅優惠
Self-Use Residence Benefits
(符合條件免稅或稅率10%)"] id6c["重購退稅
Repurchase Tax Refund"]

這張心智圖清晰地展示了房地合一稅2.0的核心內容，幫助您快速掌握修法的重點方向與具體規定。

官方解說：房地合一稅2.0重點速覽

想更深入了解房地合一稅2.0的適用範圍、稅率以及申報方式嗎？以下這部由財政部臺北國稅局製作的影片，簡明扼要地介紹了房地合一稅2.0的實施重點，包括生效日期、適用對象、各持有期間的稅率，以及如何計算與申報。對於想快速掌握新制要點的民眾來說，是一份相當實用的參考資料。

影片來源：財政部臺北國稅局。本影片簡介房地合一稅2.0的實施重點。

透過觀看此影片，您可以對房地合一稅2.0有一個初步但全面的認識，特別是關於稅率如何依持有期間調整，以及新制對買賣雙方的影響。影片中也提到了申報期限和方式，提醒納稅義務人應注意的相關事項，以避免不必要的錯誤或罰則。

房地合一稅2.0 其他重要變革

除了稅率結構的調整外，房地合一稅2.0還包含以下幾項重要的修訂內容：

擴大課稅範圍

納入預售屋及特定股權交易

房地合一稅2.0明確將「預售屋及其坐落基地」的交易所得納入課稅範圍。這表示在預售階段轉售紅單或權利，其獲利也需要依照持有期間課徵相應的房地合一稅。此外，符合一定條件的「股權交易」（指交易未上市櫃公司股份或出資額，且該公司價值50%以上由我國境內房地構成者），其實質等同於房地交易，亦納入課稅。

特定情況下的稅率優惠

非自願因素交易

考量到部分情況下出售房地產並非出於自願，例如因調職、非自願離職、罹患重大疾病、家暴或房屋遭強制執行等財政部公告的非自願因素，若個人交易持有期間在5年以下的房地，可適用較低的20%稅率，以減輕其稅負壓力。

自用住宅租稅優惠

房地合一稅2.0延續並優化了自用住宅的租稅優惠。若個人或其配偶、未成年子女辦竣戶籍登記，持有並實際居住連續滿6年，且交易前6年內無出租、供營業或執行業務使用，則交易所得在400萬元以內可免納所得稅，超過400萬元的部分則按優惠稅率10%課徵。此優惠每人（以申報戶計算）6年內以適用1次為限。

重購退稅機制

為鼓勵民眾換屋自住，無論是先買後賣或先賣後買，只要出售舊自用住宅並於2年內重購新自用住宅（或反之），且新購房屋價值高於出售房屋價值，即可申請按比例或全額退還已繳納的房地合一稅。若新購房屋價值較低，則無法適用重購退稅。

常見問題 (FAQ)

房地合一稅2.0何時開始實施？ ▼

房地合一稅2.0自民國110年（西元2021年）7月1日起開始實施。於此日期之後所進行的符合課稅範圍之房地產交易，均適用新制規定。

房地合一稅2.0與1.0相比，主要的稅率差異在哪裡？ ▼

主要的稅率差異在於短期持有的定義與稅率。2.0版將個人及營利事業持有2年內的房地交易稅率訂為45%；持有超過2年、未滿5年的稅率為35%。相較之下，1.0版對個人持有1年內課45%，超過1年未滿2年課35%，超過2年未滿10年課20%；營利事業則多按20%營所稅課徵。整體而言，2.0版對短期及中期交易課以更重的稅負。

營利事業在房地合一稅2.0下的稅率有何改變？ ▼

房地合一稅2.0將營利事業的房地交易稅率調整為比照個人短期交易的重稅規定。具體而言，營利事業持有房地2年內出售，稅率為45%；持有超過2年未滿5年出售，稅率為35%；持有超過5年始適用20%稅率。這與1.0時期營利事業房地交易所得多併入營所稅按20%課徵有顯著不同，大幅提高短期交易成本。

預售屋交易是否也適用房地合一稅2.0？ ▼

是的，房地合一稅2.0明確將預售屋及其坐落基地的交易納入課稅範圍。自2021年7月1日起，交易2016年1月1日以後取得的預售屋，其所得也需要按照持有期間（從合約訂定日起算至交易日）適用相應的房地合一稅率進行申報納稅。